La legisladora Andre Conde presento un proyecto de ley para discriminar las expensas ordinarias de las extraordinarias

Artículo 1°.- Modifíquese el Artículo 10. De las liquidaciones de expensas de la Ley 941, el que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 10.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

  • Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).
  • Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
  • Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
  • Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
  • Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
  • Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
  • El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
  • En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
  • Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
  • Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias,(Incorporado por el Art. 6º de la Ley Nº 5.983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018) con detalle pormenorizado de los gastos correspondientes a cada concepto, indicando los montos totales a abonar y generando un comprobante de pago para las expensas ordinarias y otro para las expensas extraordinarias. Se entiende por “Expensas ordinarias” todos aquellos gastos administrativos, de funcionamiento y de conservación de cosas o espacios comunes para preservar el buen funcionamiento del inmueble: incluyendo remuneración del personal; pagos de servicios como electricidad, agua y gas del edificio; seguros; gastos y honorarios  de la administración; elementos de limpieza; funcionamiento y mantenimiento  de ascensores y bombas de agua, fumigación . Se entiende por “Expensas extraordinarias” aquellas decididas en la Asamblea que representen una inversión, arreglo extraordinario o mejora en las condiciones del inmueble, así como el reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio: incluyendo fondos de reserva, indemnización al personal del edificio y/o a terceros, pago de sentencias y/u honorarios contra el consorcio de propietarios, mejoras en partes comunes y reparaciones en distintas unidades funcionales.
  • Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos. (Incorporado por el Art. 6º de la Ley Nº 5.983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018)

 

Art. 2.- Comuníquese, etc.

En nuestra Ciudad el 35,1% de la población es inquilina[1] como consecuencia de un proceso de inquilinización que ha comenzado hace algunas décadas. Esta situación lleva a la necesidad de pensar instrumentos normativos que contemplen el fenómeno y avancen en la protección de la población inquilina garantizando reglas claras.

La Ciudad de Buenos Aires ha avanzado en esto a través de la Ley 5.859 en la que se establece que no puede cobrarse al/a inquilino/a la comisión inmobiliaria, sino que corresponde cobrar la misma al/a propietario/a y en la cual se establecen valores máximos para estas.

A partir de la información relevada por Inquilinos Agrupados[2], una organización que trabaja por los derechos de los/as inquilinos/as para garantizar condiciones justas para ellos/as, es posible afirmar que una de las problemáticas con mayor relieve en las relaciones contractuales entre propietarios/as e inquilinos/as son las expensas. El Código Civil de la Nación ha incorporado aclaraciones sobre la definición de expensas ordinarias y extraordinarias en su Artículo 2.048:

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. (Código Civil y Comercial de la Nación Argentina)

Estas aclaraciones sobre la naturaleza de cada una de las expensas comunes, debe ser ampliada en la Ley 941 para poder garantizar su correcto cobro y la diferenciación clara entre ambas. Siendo que la mayoría de los contratos de alquiler obligan a inquilinos/as a responder por las expensas comunes ordinarias, resulta necesario, así como han establecido otras ciudades de nuestro país, que las expensas sean liquidadas de forma separada y que se atengan a una definición taxativa para evitar discrecionalidades.

[1] Datos de Buenos Aires en números 2018. DG Estadística y Censos, GCABA.

[2] http://www.inquilinosagrupados.com.ar/